Gasetagenheizungen umrüsten in Rostock & MV: Warum es nicht die eine Lösung gibt

Warum es beim Austausch von Gasetagenheizungen nicht die eine Lösung gibt

Gasetagenheizungen waren in Mehrfamilienhäusern lange die einfache Lösung: jede Wohnung ein eigenes Gerät, jeder Haushalt sein eigener Verbrauch. Mit der Umstellung auf erneuerbare Wärme stehen viele Eigentümergemeinschaften und Wohnungsunternehmen – auch in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern – vor der Frage, wie es weitergeht. Ein reiner Austausch Gerät gegen Gerät ist selten die beste Antwort.

In diesem Beitrag zeigen wir, welche technischen Lösungen für Mehrfamilienhäuser in Frage kommen und worauf Eigentümer und Verwalter bei der Entscheidung achten sollten.

1. Ausgangslage: viele Einzelgeräte, wenig Steuerung

Was früher praktisch war, wird heute zunehmend zum Nachteil:

• hohe Wartungskosten, weil jedes Gerät einzeln gewartet und vom Schornsteinfeger geprüft wird

• teilweise keine Ersatzteile mehr für ältere Geräte

• oft niedriger Wirkungsgrad und entsprechend hoher Verbrauch

• keine zentrale Regelung oder Optimierung möglich

2. Wo Gasetagenheizungen an ihre Grenzen stoßen

Hoher Instandhaltungsaufwand

Ein Gerät pro Wohnung bedeutet Wartung, Abgasmessung und Reparaturen pro Wohnung. In größeren Häusern summieren sich diese Kosten deutlich.

Kaum Optimierung möglich

Ein zentrales Wärmesystem lässt sich mit Pufferspeicher, Regelungstechnik oder Solarunterstützung verbessern. Bei vielen Einzelgeräten ist das praktisch nicht umsetzbar.

Technik ohne Perspektive

Viele Bestandsgeräte entsprechen nicht mehr dem Stand der Technik, mit entsprechendem Energieverbrauch und CO₂-Ausstoß. Der Austausch gegen ein neues Gasgerät wird zudem nicht gefördert.

3. Welche Alternativen gibt es?

Welche Lösung passt, hängt vom Gebäude, von der Eigentümerstruktur und vom geplanten Sanierungsumfang ab. Bei älteren Mehrfamilienhäusern – in Rostock etwa in der KTV, in Reutershagen oder in der Innenstadt – entscheidet oft der bauliche Bestand. Am Anfang steht die Grundsatzfrage: zentral oder dezentral?

Zentral heißt: eine gemeinsame Anlage, meist im Keller, und Verteilung über Steigleitungen. Dafür braucht es Platz für Vorlauf, Rücklauf und gegebenenfalls Warmwasser und Zirkulation – auch in den Wohnungen.

Dezentral heißt: Jede Wohnung behält eine eigene Wärmeerzeugung. Es entfallen Steigleitungen, dafür gibt es mehrere Einzelanlagen.

Im Folgenden die wichtigsten Varianten im Überblick.

Zentrale Wärmepumpe

Eine Wärmepumpe im Technikraum nutzt Außenluft, Erdreich oder in Einzelfällen Wasser bzw. Abwasser als Wärmequelle. Meist kommen Luft/Wasser-Wärmepumpen zum Einsatz; dann muss ein Aufstellort für das Außengerät gefunden werden, an dem der Schallschutz eingehalten wird. Die Wohnungen werden über neue Steigleitungen angeschlossen. Das bedeutet Arbeiten in den Wohnungen und Nebenarbeiten wie Trockenbau, Maler- und Tapezierarbeiten.

Warmwasser kann zentral erzeugt und verteilt werden. Dann ist aus hygienischen Gründen eine Zirkulation mit hohen Temperaturen erforderlich, die eine Wärmepumpe zwar liefern kann, allerdings mit geringerer Effizienz. Alternativ wird das Warmwasser in Wohnungsstationen erzeugt; wegen des kleinen Wasserinhalts der Leitungen kann dann meist auf die energieaufwendige Zirkulation verzichtet werden.

Voraussetzungen: Platz für Technik, ein zumindest mittlerer Dämmstandard, ein geeigneter Aufstellort für das Außengerät.

Vorteile: niedrige Betriebskosten, zentral steuerbar, grundsätzlich förderfähig.

Herausforderungen: Eingriffe in die Wohnungen und deren Koordination, höhere Anfangsinvestition.

Geeignet, wenn das Gebäude halbwegs gedämmt ist, ein größerer Umbau tragbar ist und ein Aufstellort zur Verfügung steht.

Fernwärme

In städtischen Gebieten oft eine naheliegende Option. In einigen Kommunen gilt ein Anschluss- und Benutzungszwang, der vorab geklärt werden sollte. Im Gebäude wird eine Übergabestation installiert; wie bei der zentralen Wärmepumpe braucht es eine gemeinsame Verteilung mit Steigleitungen.

Voraussetzungen: Anschluss an das Wärmenetz möglich, Platz im Hausanschlussraum.

Vorteile: überschaubare Investition, Übergabestation teilweise auch zur Miete.

Herausforderungen: Eingriffe in die Wohnungen, keine Nutzung kostenfreier Umweltwärme, gegenüber Gas häufig keine Kostenersparnis.

Zentrale Hybridlösung (Gas und Wärmepumpe)

Eine Zwischenlösung für wenig gedämmte Gebäude: Die Wärmepumpe übernimmt die Grundlast, der Gaskessel die Spitzen. Das senkt die Emissionen und ermöglicht höhere Vorlauftemperaturen.

Voraussetzungen: mehr Platz für Technik, Aufstellort für die Wärmepumpe.

Vorteile: meist kein Heizkörpertausch nötig, der größte Teil der Wärme kommt trotzdem aus der Wärmepumpe.

Herausforderungen: Eingriffe in die Wohnungen, sorgfältige Einregulierung des Zusammenspiels beider Erzeuger.

Dezentrale Abluftwärmepumpen

In jeder Wohnung wird eine kleine Wärmepumpe installiert, die die Abluft der Wohnung als Wärmequelle nutzt. Damit sie effizient arbeitet, sind sehr niedrige Heizkreistemperaturen nötig, in der Regel um 35 °C Vorlauf. Das ist nur in gut gedämmten Gebäuden, mit Flächenheizungen oder mit speziellen Wärmepumpen-Heizkörpern (mit Lüftern und Stromanschluss) erreichbar. Außerdem braucht es einen ausreichenden Abluftvolumenstrom; bei Wohnungen unter etwa 50 m² wird das meist schwierig.

Voraussetzungen: niedrige Heizkreistemperaturen, ausreichende Luftmengen und Wohnfläche.

Vorteile: Umrüstung Wohnung für Wohnung möglich, weniger Abstimmung in der Gemeinschaft, erneuerbare Wärme.

Herausforderungen: Die Elektroinstallation muss geprüft werden, Wartung in jeder Wohnung.

Unter den genannten Voraussetzungen eine flexible Option.

Dezentrale Luft/Wasser-Wärmepumpen

Eine noch junge Lösung: Ein Innengerät in etwa der Größe der bisherigen Gastherme wird mit einem Außengerät an Fassade oder Balkon verbunden – ähnlich wie bei einem Split-Klimagerät. Die Außengeräte lassen sich teilweise farblich an die Fassade anpassen.

Voraussetzungen: Platz für die Außeneinheit, Einhaltung des Schallschutzes.

Vorteile: niedrige Betriebskosten, meist kein Heizflächentausch, schrittweise Umrüstung je Wohnung.

Herausforderungen: Kosten, Optik der Fassade, Fachbetriebe mit Erfahrung finden.

4. Warum das Thema oft aufgeschoben wird

• Eigentümerstruktur: In einer WEG ist die Umrüstung eine Gemeinschaftsentscheidung – schwierig, wenn die Interessen auseinandergehen.

• Unterschätzte Betriebskosten: Die laufenden Kosten der Einzelgeräte sind oft nicht transparent.

• Unübersichtliche Förderung: Vielen ist nicht bekannt, dass der Umstieg und auch die Beratung gefördert werden können.

• Fehlendes Gesamtkonzept: Eine Einzelmaßnahme reicht meist nicht; Erzeugung, Verteilung und Regelung müssen zusammen gedacht werden.

5. Was Eigentümer und Verwalter tun können

1. Bestandsaufnahme und Energieberatung: Wie ist der Zustand, welche Varianten sind möglich, was kosten sie und was davon wird gefördert?

2. Nutzer mitdenken: Gerade in vermieteten Objekten zählen Komfort, Betriebskosten und einfache Bedienung.

3. Förderung prüfen: Für den Umstieg auf erneuerbare Wärme gibt es Förderprogramme von Bund und Ländern. Konditionen ändern sich regelmäßig; wir prüfen sie zum jeweils aktuellen Stand.

4. Früh planen und kommunizieren: In Eigentümergemeinschaften helfen klare Fakten, verständliche Unterlagen und ein erfahrenes Planungsteam.

5. Weniger Technik als Vorteil sehen: Weniger Einzelgeräte bedeuten weniger Fehlerquellen und können die Wirtschaftlichkeit verbessern.

Beispiel aus Rostock: von sechs Thermen zur zentralen Versorgung

Ein Mehrfamilienhaus aus den 1930er-Jahren in der Rostocker KTV mit sechs Gasetagenheizungen wurde 2024 vollständig umgerüstet:

• zentrale Fernwärmeversorgung mit Warmwasserspeicher im Keller

• neu konzipierte Rohrleitungsführung unter Nutzung vorhandener Strukturen

• hydraulischer Abgleich für eine gleichmäßige Wärmeverteilung

Ergebnis: Die Heizkosten sanken um rund 15 %, der Wartungsaufwand ist gering, und die Bewohner profitieren von stabiler Wärme bei einfacher Bedienung. Entscheidend waren eine flexible Planung und ein gut abgestimmter Prozess in der Eigentümergemeinschaft.

Fazit

Es gibt keine Standardlösung für alle Gebäude, aber für jedes Gebäude eine passende. Grob lässt sich sagen:

• Eigentümergemeinschaften mit geringen Rücklagen: dezentrale Lösungen, die sich schrittweise umsetzen lassen

• Größere Wohnanlagen in Städten: zentrale Wärmepumpe oder Fernwärme

• Wohnungsunternehmen mit mehreren Objekten: Hybridlösungen, die sich wirtschaftlich optimieren lassen

Wenn Sie die Umrüstung Ihres Gebäudes prüfen möchten, vergleichen wir die Varianten für Ihr Objekt – mit realistischen Kosten und dem aktuellen Förderstand.